Sprawy organizacyjno-prawne prowadzone przez Zarząd i administrację w latach 2010-2014

7 października 2014

Poniżej przedstawiamy większość spraw pozainwestycyjnych prowadzonych przez Zarząd i Administrację w ciągu ostatnich czterech lat na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej Pelikanów.

Tytuł

Przedmiot sprawy

Korzyści dla WM

1. Prowadzenie sporu z poprzednim administratorem

Przedmiot sporu: wypłata wynagrodzenia w wys. ok. 49 tys. PLN Zarzuty WM: brak podstaw prawnych do żądania kwoty, brak prawidłowo dokonanego rozliczenia mediów za 2009 rok po instalacji liczników ciepła, brak prowadzenia windykacji opłat za lokale etc.

Sprawa zakończona na 2-gim posiedzeniu Sądu ugodą. Ostatecznie zapłacona kwota 25 tys. PLN. Korzyść dla WM ok. 24 tys.PLN.

2. Wymiana kotła w kotłowni w budynku nr 6 oraz zasobnika ciepłej wody w bud. 6. Prace prowadzone w latach 2011/2012

Urządzenia uległy awarii i nie można było dokonać ich naprawy-konieczna była wymiana na nowe. Do lutego 2010 roku wszelkie naprawy i wymiany urządzeń w kotłowniach wykonywano na koszt Wspólnoty.

Po raz pierwszy od ok. 10 lat egzystowania Wspólnoty wyegzekwowano zapisy umowy dzierżawy kotłowni z firmą De Silva, która pozostawała właścicielem kotłowni do roku 2012. Po negocjacjach i wymianie korespondencji całość napraw pokryła w/w firma. Korzyść dla WM ok. 95 tys. PLN.

3. Zakończenie sporu ze WM ?Poduszkowiec? w zakresie dostaw zimnej wody trwający od 2006 roku.

W roku 2006 stwierdzono, że WM Poduszkowiec nie jest od początku swojego istnienia obciążana za dostawę pewnej części zimnej wody z powodu niezidentyfikowania jednego z liczników. Po stwierdzeniu w/w faktu sąsiednia wspólnota odmawiała zapłaty skierowanego roszczenia, powołując się m.in. na niewiarygodne jej zdaniem odczyty liczników ? brak protokołu z pierwszego odczytu licznika po montażu.

Sprawa pozostawała nierozwiązana od 2006 do 2010 roku, kiedy zakończono negocjacje ws wzajemnych roszczeń obejmujących nie tylko dostawy wody ale i ciepła. Z tytułu roszczenia o wodę WM Pelikanów otrzymała zaległe wynagrodzenie w wysokości 70 342,27 PLN

4. Umowa o dostawy ciepła do WM Poduszkowiec. Wstrzymanie części płatności przez tą Wspólnotę.

Pierwotnie obowiązująca umowa nie pozwalała wg jej zapisów dokonać faktycznego wyliczenia korzyści uzyskiwanych ze sprzedaży ciepła do sąsiadów. Niezależnie od w/w w fakturach naszej wspólnoty od pewnego momentu nałożono na WM Poduszkowiec obowiązek wnoszenia opłat za przesył, który w istocie się nie należał. Powyższe stanowiło podstawę do złożenia przez zarząd tej wspólnoty skargi do Rzecznika Praw Konsumentów i w efekcie wstrzymania opat z tego tytułu. WM Pelikanów była w efekcie pozbawiona wpływów z tego tytułu przy jednoczesnej konieczności odprowadzania naliczonych podatków VAT i CIT. Wszelkie negocjacje podejmowane wcześniej nie zostały zakończone jakimkolwiek konsensusem.

Zarząd i Administracja rozpoczęły wobec patowej sytuacji negocjacje ws podpisania nowej umowy o sprzedaż ciepła. Nowe zapisy pozwoliły na szczegółowe określenie sposobu wyliczenia ceny sprzedaży ciepła, która zwierała uzgodnioną 10,5% marżę dla WM Pelikanów. Stąd tak wyliczona i niepodważalna cena umożliwiała naszej WM realizację zysku w latach 2010-2013 na poziomie ok. 100 tys. rocznie.

5. Identyfikacja 8 miejsc postojowych w garażach należących do MULTI HEKK, a faktycznie pozostających w użytkowaniu osób prywatnych w większości bez opłat na rzecz Wspólnoty od początku jej istnienia.

Około roku trwało ustalenie listy osób będących faktycznymi użytkownikami miejsc postojowych należących do firmy MH. Najemcy dewelopera używali miejsca na podstawie dwustronnie zawartych umów nie zgłaszając powyższego do WM i nie płacąc za fakt posiadania/użytkowania wg ustalonej umownej wysokości opłat. Deweloper nie chciał podać nazwisk użytkowników, choć faktycznie to w świetle prawa on zgodnie z prawem był dłużnikiem naszej wspólnoty. Jak się później okazało posiadał umowy zobowiązujące najemców do wnoszenia opłat na rzecz naszej nieruchomości. Nie interesował się tym i nie egzekwował powyższego, a ze strony Wspólnoty nikt przez 10 lat nie dochodził jej należności.

Po ustaleniu stanu prawnego miejsc i nazwisk użytkowników próbowano polubownie rozwiązać problem zadłużenia, które dotyczyło praktycznie 10 lat użytkowania. Pomimo wstępnych deklaracji zarządu i dyrekcji MH do konkretnych rozstrzygnięć nie doszło. Wobec braku innej możliwości złożono pozwy ws odzyskania wszystkich należności. MH zgłosił sprzeciw, w którym podniósł fakt przedawnienia większej części roszczeń. Ostatecznie w drodze ugody sądowej udało się odzyskać środki za okres 5 ostatnich lat w wysokości: 33 758,44 PLN.

6. Wyegzekwowanie od MULTI HEKK opłat za niesprzedane lokale użytkowe.

3 szt. lokali użytkowych pozostawało własnością dewelopera, za które nie ponosił opłat od początku istnienia osiedla. Sprawę udało się załatwić łącznie z poruszaną powyżej kwestią opłat za miejsca postojowe.

Podobnie jak powyżej uzyskano zwrot kosztów za okres ostatnich 5 lat. Należności finansowe przedawniają się po upływie 3 lat. Dwa z lokali zostały przez MH sprzedane, mają nowych właścicieli, którzy wnoszą opłaty. Trzeci lokal przeszedł na własność WM rozliczając tym samym część zadłużenia. Wartość rynkowa przejętego lokalu licząc po 1100 PLN/m2 wynosi ok. 40 tys. Rozliczono tym dług do wysokości 30 750,00 PLN.

7. Windykacja należności z tytułu nieopłacanych kosztów utrzymania lokali

Łączne zaległości na koniec roku 2009 wyniosły ok. 0,5 mln. PLN. Zdecydowano o rozpoczęciu procesu windykacji. Ogółem od połowy 2010 roku wniesiono kilkadziesiąt pozwów o zapłatę należności. Wszystkie pozwy zostały rozstrzygnięte na korzyć Wspólnoty. Część środków została już odzyskana, w stosunku do części trwa postępowanie komornicze, w stosunku do innych prowadzone są licytacje lokali.

Stan zadłużeń na koniec 2013 r. wynosił ok. 380 tys. PLN. Nastąpiło zmniejszenie o ok. 120 tys. PLN. Nieomal połowa obecnego długu tj. ok. 180 tys. PLN przypada na 2 lokale, których sytuacja prawna nie jest do końca wyjaśniona. Odnalezieni właściciele przebywający w ośrodkach pomocy społecznej nie posiadają świadomości posiadania w/w lokali i nie chcą ich przejąć, choć są sporządzone akty notarialne. Komornik na mocy prawomocnych orzeczeń prowadzi licytacje w/w lokali ? jednak cena wskazana w operacie przez biegłego rzeczoznawcę jest zbyt wysoka , stąd brak zainteresowania. Stan mieszkań ? niezamieszkałe od początku istnienia. Zakręcona woda i ciepło. Administracja nawiązała kontakt z jednym z właścicieli próbując przekonać go do przekazania lokalu za długi, bądź sprzedaży na rynku za rozsądną cenę, która pozwoliłaby mu spłacić długi, a resztę zatrzymać. Rozmawiano za pośrednictwem opiekuna, który stwierdził, że nie ma na dziś takiej zgody. W tej sytuacji pozostaje nam jedynie droga licytacji.

8. Negocjacje oraz podpisanie umowy z PCU Piaseczno Sp. z o.o. na dostawy ciepła i wykonanie 2 szt. węzłów cieplnych

Od końca 2011 roku stan obu kotłowni był na tyle zły, że w konsekwencji wymieniono jeden z kotłów w budynku 6 oraz dwukrotnie przeprowadzono remonty w kotłowni w budynku 8. Zarówno konserwator kotłowni firma Instal Bud, jak i konsultacja z mieszkańcami nieruchomości, mającymi praktykę i wiedzę, jednoznacznie wskazywała na konieczność wymiany urządzeń. Wykorzystane do wyposażenia kotłowni urządzenia już w momencie ich pierwotnego montażu były praktycznie wycofywane z rynku, co wpływało na coraz większe trudności ze zdobywaniem części zamiennych, a co za tym idzie także prowadzeniem napraw. Konserwator nie gwarantował dalszej skutecznej pracy kotłów w dłuższym okresie. W tej sytuacji zlecono w branżowym biurze projektów wykonanie nowego projektu obu kotłowni wraz z bilansem zapotrzebowania na ciepło oraz sugerowanym przez specjalistów projektem regulacji instalacji co w budynku. Wartość kosztorysowa modernizacji obu kotłowni to kwota około 1,8 mln.PLN brutto.

Z końcem roku 2012 PCU Piaseczno skierowało do nas oraz do zarządów sąsiadujących wspólnot ofertę wybudowania na własny koszt sieci cieplnej, a także po negocjacjach, zgodzono się na projekt i montaż na własny koszt węzłów cieplnych. Przy tak zaproponowanym rozwiązaniu po stronie wspólnoty pozostał jedynie demontaż kotłowni i udostępnienie powstałych w ten sposób pomieszczeń do posadowienia węzłów cieplnych. Zarząd wspólnoty wystąpił do właścicieli lokali z propozycją uchwały w tej sprawie, która została przegłosowana. Na tej podstawie podpisano umowy o wybudowanie sieci cieplnej oraz dostawę węzłów, które pozostają własnością PCU i są w ich konserwacji. Oszczędności: Wspólnota w celu sfinansowania modernizacji kotłowni musiałaby wydatkować na ten cel praktycznie wszystkie środki zgromadzone na funduszu remontowym i eksploatacyjnym oraz zaciągnąć kredyt w wysokości nie mniejszej niż 1,0 mln. PLN. Spłata 200 rat kredytu obejmujących wszystkie obciążeni kredytowe wynosiłaby ok. 1,55 mln PLN plus 0,8 mln. PLN zaangażowanych środków własnych. Stąd wartość całej inwestycji zamknęłaby się w kwocie nie mniejszej niż 2,35 mln. PLN Otrzymanie około 6 tys.PLN na odnowienie zieleni po pracach wykopowych na terenie Wspólnoty Pelikanów 2a-8e.